从天津火车站地下出站口钻出的汽车在市区行驶，不久便踏上了京港公路。一路向南大约奔驰40公里后，便是天津市津南区八里台镇的天嘉湖景区。

　　5月初的午后阳光配合着白云蓝天笼罩着一条空旷的双向八车道。在这条公路的西侧则是被其员工称为“空城”的星耀五洲项目。

　　占地4100亩的“星耀五洲”项目2007年即已开始拿地开发建设，然而，近10年过去，这里依然空旷、人烟稀少、商业街区大量空置。

　　一位居住于此的业主在接受《中国经营报》记者采访时说：“现在这个项目不但居住的人稀少，而且各种商业配套和教育资源都没有。”他告诉记者，“现在由于开发商无法发出工资而导致物业人员基本撤出。一到晚上就一片漆黑，一个人都看不到。现在很多业主想赔钱把房子卖出去都没人接手。买这里的房甚至不如买附近的村民回迁房。”

　　天津市津南区是近年来京津冀区域城镇化建设速度较快的新城区。在这个420平方公里面积内竖立着多个超300万平方米的“超级大盘”，而这些大盘由于配套设施缺失、交通不便等原因而入住率普遍较低。其中当年远近闻名的星耀五洲项目则已经处于荒废状态。

　　在京津冀协同发展的背景下，如何让这样的新城区实现产城融合，避免再出现星耀五洲一样的“伤疤”、重走“卖地盖楼”的老路值得深思。

　　在通往星耀五洲项目上的一段混凝土公路桥头，记者发现，湖畔一侧低矮的商业建筑已经显得破败，室内的空无一物透过窗户一览无余。“星耀五洲乐趣湖岸”的宣传标语则被印制在桥头围挡的塑胶广告布上面，但在时间和风雨的催促下这些广告早已褪去原本的色彩。

　　再往下深入数百米，一座标写着售楼处字样的建筑出现了。不过，建筑中的一层大堂与其他同区域项目完全不同。因为作为项目销售的“脸面”，星耀五洲售楼处的前台已经被各种杂物堆砌，并见不到任何销售人员。

　　唯一的保洁人员在低头扫地，这个上了年纪的当地女性对《中国经营报》记者说，这里人都把这个小区叫“空城”。“现在这个小区的整个物业已经没有了。我们也已经几个月没有发工资了。现在销售员都不来上班了。而且在这里居住的人非常少，基本没有什么商业更没有学校和医院等配套。”

　　2007年10月19日，云南星耀集团通过旗下天津星耀投资有限公司击败来自京、沪、辽、豫等地的5家上市公司，以62.9亿元的总价拿下天津津南区八里台镇天嘉湖地块。这个价格成为当年天津楼市单块成交面积和成交总价的双料地王，也是当年全国成交总价地王。据媒体报道说，当时津南区政府都没想到拍卖价会超出预期近20亿元。

　　一年后的2008年，星耀五洲项目以“世界级休闲平台，国际性居住社区，全球化观光胜地”的旅游地产概念等名噪一时。当时该项目不仅找到了资本合作方，还得到了当地政府的大力支持。由于项目位于环渤海及海河下游环形旅游经济带的中心，而成为天津市规划的八大休闲风景区之一，2008年被列为天津市20大重点项目之一。

　　当年旅游地产的概念尚属新颖，这个位于天津最南端的津南区域成为滨海新区的一个热点。而位于津南区最南端的星耀五洲也随之炙手可热，当时的星耀五洲甚至成为一个地标性建筑，由此开启了天津市津南板块开发的热潮。

　　公开资料显示，“星耀五洲”项目建筑总占地面积为4100亩，在7000亩水面周边建设约300万平方米的建筑，包括260万平方米的住宅及40万平方米的公建。该项目预计分四期开发，周期五年。而公建相对集中的北美洲板块及亚欧板块局部作为该项目首开区，现已在开发中；其中公建部分为30万平方米，住宅面积为70万平方米。为扩大项目的影响力，提升项目总体定位，三大标志性建筑物均位于北美板块，即大型室内滑雪场、超五星级酒店、星耀办公大厦。

　　当初说好的一切，并没有在现实中实现。空旷、人烟稀少、商业街区大量空置等景象更能形容当下星耀五洲的现状。 早在多年前，就有大量的公开报道揭示出星耀集团由于资金链紧张而连续发售信托产品，但未能解决最近困境而最终导致项目停摆。对上述出现的问题，记者致电致函天津星耀投资有限公司及云南星耀集团，但截至发稿，未获回复。

　　公开资料显示，天津市津南区面积约为420平方公里。来自市场研究机构的数据显示，目前该区域拥有215个房地产项目，其中新建楼盘为69个。区域内的房价平均单价为8700元每平方米，同比下降了14.30%。简单的除法计算可以得知，津南区域每2平方公里就有一个楼盘项目。在一位房地产市场研究机构分析师看来：“项目密度确实较大。”

　　而来自中国指数研究院的最新报道显示，天津市内六区本月可售面积为213.29万平方米，环比有2.81%的增幅，出清周期升至17.2个月。

　　其中天津辖区内环城四区可售面积为615.07万平方米，环比亦有2.53%的增幅，再至600万平方米以上水平，出清周期仍为21.2个月。其中津南区在4月的可售面积为248.1万平方米，占环城四区可售面积超40%。

　　4月份环城四区供应面积为46.61万平方米，环比增幅达223.87%，增幅居天津四区域中之首。

　　巨大的新增供应面积背后，津南区域内项目却面临配套设施的缺乏。距离星耀五洲一公里远的中信公园城和海尔格林小镇也都面临这样的尴尬。

　　中信公园城的一位销售经理告诉本报记者：“目前项目内已经有一条商业街，可以满足基本的生活需要。除此还有在建的一个公交站和一个幼儿园。在项目门口已经预留了初高中教育用地。”不过，这位销售坦言，因为属于九年义务教育范畴，初中学校目前没有确定。随迁子女只能去八里台一中就读。“预计小学和初中大约要到2019年才能落实。”

　　居住在中信公园城8号楼的一位业主告诉记者：“目前小区内居住的人也不多。高层的居民最多住了一半，而别墅最多也就有三分之一的人居住。因为在这里生活太不方便。”他说最近的一个购物中心是大约6公里开外的“建鑫城”广场。

　　类似的观点在海尔格林小镇的销售顾问那里也得到印证。这里的销售人员告诉记者，目前他们社区正在建设一处大型的华联超市，可以满足社区居民的基本生活需求。但是教育配套确实有待弥补。他说，目前小学和初中还在进一步的确定中。“我们这边跟中信公园城的配套情况都差不多。”

　　与此同时，在京津冀协同发展的背景下，天津被中央定位为“一个基地三个区”，即全国先进制造研发基地、国际航运核心区、金融创新示范区、改革开放先行区。

　　在这样的发展战略下，如何让津南区这样的新型板块摆脱“卖地盖楼”的老路是对当地执政者的重大考验。

　　在今年1月初，天津市津南区委吕福春在讲话中表示将以产城融合为核心，正确处理产业发展、城镇建设、生产与生活之间的关系，构建良好的产业、城镇、环境发展动态结构体系和内在更新机制，推动产业发展与城镇建设协调并进。

　　他说，要以园区建设为根本，积极统筹园区发展，推动产业联动、基础设施联建，促进园区集中、连片发展。大力发展生产性服务业和生活性服务业，加快推进商业设施建设，优化城镇功能配套，提高生产生活的便利化、品质化和人性化，促进城镇和园区繁荣，增强人口集聚和产业服务能力。

　　来自津南区政府网站的资料显示，津南的产业导向为重点发展以物联网、人工智能、新型电子元器件和集成电路设计等为主的电子信息业，以数控装备、航空航天零部件、环保设备等为主的机械设备制造业以及现代冶金、教育、旅游和都市型设施农业。《天津市工业布局规划》把津南列入“以硅、光、人工智能三大领域为重点的IT三角”重点发展区域。

　　公开资料显示，2014年年底，津南全区运营商务楼宇约27个，引进企业累计近万家；全年楼宇经济实现税收34.2亿元，与去年同期相比增长36.8%，绝对值在全市排名第5位。

　　楼宇经济的承载主体依旧是房地产业。作为环城四区之一的津南区距离主城区较远，有些楼宇中的入驻单位其实担负着一些公司在当地的“办事处”职能。

　　而全部楼宇经济较为普遍的问题是，产业结构低端化、经济聚集度和外向度不足，功能定位不准、聚集度不高、空置率居高不下等。

　　同时津南其他产业领域也存在一些劣势。比如津南希望发展电子信息业，但自身微电子产业基础相对薄弱，风险投资机制与环境尚未建立和健全，劳动力资源结构欠佳而且区域一体化、国际化环境尚未形成，中小科技产业规模较小、实力不强、布局分散，管理服务能力不足。

　　对于津南区产业发展及如何完善住宅小区的配套设施、促进产城融合等问题，记者致电致函津南区委宣传部，但截至发稿未获回复。

　　国家发改委城市中心学术委员会秘书长冯奎在接受本报记者采访时说：“京津冀协同发展背景下，北京、天津要疏导核心区人口。随着交通、产业、公共服务条件改善，一些中小城市、小城镇、新城新区的吸引力会相应增强，对人口的集聚能力有提高。但盲目扩建、新建房地产，容易做成‘鬼城’。”

　　冯奎对这些新兴区域避免变为“鬼城”而给出的建议是：“一是选址要有依据。一般来说，离中心城区20到30公里以内，可以作为新城重要的选址距离。二是开发面积不能过大。三是注意房地产的差异化产品定位、服务定位。比如为了提供第二居所，还是为了供城区人口休闲度假用，这要加以区分。四是要超前或同步引入产业。房地产发展要适应产业商的需求。五是要考虑后续公共服务配套问题。许多地方因为教育、医疗等跟不上，最后没有人气。”

　　他强调说：“最关键的是，要发挥市场机制的作用。出现‘鬼城’的地方，往往都有政府不理性的影子。房地产业开发本质上是市场活动，政府应该从商业化的地产开发中退出去。这将大大减少‘鬼城’‘空城’产生的可能性。”