拿地近两年、楼盘已封顶,却迟迟不开盘;位于城阳与即墨交界典型的刚需板块,做的却是四室起步的大户型改善;拿地一年半之后,土地控规调整,商住变住宅用地;销售人员号称是青岛唯一没有土地和在建工程抵押的楼盘;不久前又拍了个崂山地王,但是地块太小,堪称鸡肋……
去年底的青岛第三批次供地出让,来自淄博的开发商——金鼎智达全资拥有的青岛鼎深智达置业有限公司,出人意料地一举夺得三宗地块,以25185元/㎡的楼面地价,成为崂山新地王!
这三宗地,其中一块地是金鼎云台府的三期,另外两块地是位于崂山迪生山庄东北角、西北角的两块地。这两宗地块总建筑面积仅约1.5万㎡,面积并不大,地块成交总价分别为3.05亿元、0.75亿元。
上图是位于迪生山庄西北侧的地块,占地面积7134.8㎡,容积率1.7,建筑面积12129.16㎡。这块地将来在楼座的排布上,非常考验开发商的设计能力,项目本身非常小,而且地块南侧被海信迪生山庄的高层挡光,也挡住了看海的视线,北侧还要考虑书香门第的采光问题,因为离得太近了。另外一块地,在迪生山庄的东北角,就更小了,占地面积约1770.5平方米,建筑面积3009.85㎡,也就是一栋多层楼的面积。
这两宗地虽然属于崂山的黄金地段,但是先天缺陷是地块规模太小,基本没有什么施展的空间,除了赚个地王的名声之外,有种鸡肋的感觉。这个项目留待以后再说,毕竟才刚刚拿地。
金鼎云台府,位于城阳区贤城路、驼船山公园的西侧,由金鼎智达在2022年3月的土拍中,以总价约3.5亿元竞得,地块分为两块,楼面地价分别为4301元/㎡和4696元/㎡,这两宗地块土地面积共计56829.81㎡,规划建筑面积92285㎡。
金鼎云台府,位置在城阳北与即墨南交界处,这里属于典型的刚需板块,金鼎云台府的户型区间,却是119㎡的四室起步,143和176㎡的户型占比超过60%,直接比周边竞品楼盘提档两级!
金鼎云台府一期,目前有2栋楼(6#、9#)已经封顶,另外1栋楼(7#)也接近封顶,但是开发商却迟迟不开盘,并且据销售人员称,金鼎的土地和在建工程没有抵押,言下之意是开发商不差钱……
用地面积28794㎡,总建筑面积75937.90㎡,地上建筑面积51291.81㎡,其中住宅建筑面积34142.51㎡,人才住房建筑面积8816.11㎡,商业建筑面积3066.67㎡,商务建筑面积4160.12㎡,配套建筑面积1106.40㎡,地下建筑面积24646.09㎡,绿地率30.01%,容积率1.80,建筑密度25.20%,总户数300户,停车位555个,地面停车位45个,地下停车位510个。
在金鼎智达拿地一年半之后,2023年10月,金鼎云台府二期(即西区的1号地块),由原规划的商住混合用地(商住比15:85)调整为居住用地,容积率保持1.8不变。因牵扯金鼎云台府地块控规调整及包含划拨土地等因素,这些经济技术指标有点复杂,以上数据采用的是金鼎云台府一期物业招标公告的数据。
从数据来看,金鼎云台府容积率不高,适合做改善型产品,但是却规划设计有一部分地面停车位,以及一栋商务楼,与改善定位不符。另外,据土拍公告显示,金鼎云台府一期、二期地块,都包含有一部分划拨土地,用来配建租赁型人才公寓,这无疑会拉低小区的品质。
金鼎云台府一期一共是8栋住宅楼,包含一栋人才公寓,即小区西南侧的2号楼,为什么把人才公寓放在小区南侧最前排位置?一是这里靠近高压线,二是离南侧的银盛泰书香嘉苑高层有点近。
金鼎云台府的户型设计,还是有一些特点的,119㎡的四室,在青岛比较罕见,而且是东西两侧把头的户型,这个 户型给人的感觉有点“尬”——强行把本应该是三室的面积设计成四室,结果就是北侧的卧室和书房的尺寸都很小,这两个房间的开间尺寸加起来目测才5米左右(其他的房间都有标注尺寸,但这俩房间没有),居住舒适度大打折扣。119㎡这个面积段,正常的设计思路应该是三室,即扩大厨房开间,卧室与书房合二为一。
用一首歌的时间来表述距离,金鼎云台府的围挡宣传也是不走寻常路,但问题是,青岛实验高中,是离得近就能上的学校吗?你出入一下试试,看看能不能随便让你出入?
金鼎云台府周边已经交付的项目,有银盛泰书香嘉苑、佳兆业悦峰、龙湖舜山府等楼盘,这些楼盘二手房的价格,约在1—1.2万左右;附近在售楼盘,有金茂智慧国际城、玉兰璟园、国泰海韵华府等,价格约在9000到1万2、3不等。
目前,金鼎云台府尚未取得预售许可证,也没有对外公布价格。但是金鼎云台府的定价,如果也比周边楼盘提档两级,市场会接受吗?毕竟,刚需最在意的是价格,而改善客群,可能不会选择这个位置。
除了 上述提到的几个楼盘之外,在金鼎云台府周边还有白云山居、青特云境、青特滨湖国际、绿地国科、鑫江新城等一众楼盘,预计 白云山 板块的楼市竞争,2024年将会更 惨烈 。身披地王光环的金鼎云台府,想突围而出,就看开出的价格有没有诚意了……