如“贵气的”海港城，奢侈品集中、体量庞大是其特色；又如新晋顶流K11 MUSEA，则是打造“艺术文化商圈”，气质拿捏；最近关注度很高的中环街市，则是在地化、社区感……

　　与此同时，香港商业还有着很多“独特性”，比如不少商业令人眼红的999年产权、家族式经营；以及基于空间引流功能，“极致”的空间压榨术等等！

　　去香港前，搜索香港商业的资料，一刀很明显的感受就是，香港的商业地产几乎是被几个大家族“拿捏”的一生。

　　香港，是各大家族“以此为家、世代耕耘”的商业热土。无论是郑裕彤家族，包玉刚家族，郭得胜家族，还是利氏家族等，都是一代一代，生生不息。

　　郑裕彤家族，周大福集团及新世界发展。珠宝起家，家族传承已至三代郑志刚。商业地产方面，一手打造商业品牌K11，在香港的K11 MUSEA，联动家族酒店和地产住宅，影响力和实力都是商业地产界争相学习的项目。

　　包玉刚家族，九龙仓集团。地产起家，家族传承已是三代上台。商业地产方面，海港城是香港西九龙区面积最大的商场，也是香港商业地标性的存在。

　　郭得胜家族，新鸿基地产，家族传承已至第三代。商业地产方面，新鸿基在香港的项目众多。据不完全统计，其位于香港已有至少15个商场，包括IFC、apm、等。

　　利氏家族，希慎兴业。作为“铜锣湾地王”，希慎兴业的利家是比李嘉诚更具资历的大佬，目前家族传承已至第五代。商业地产方面，旗下投资物业面积450万平方呎，其中85%在铜锣湾利园，包含商场、酒店和住宅等。

　　时至今日，提到香港的商业调研，项目背后，香港商业的家族式经营，家族的历史和传承，都是商业运营之上绕不过去的重要研究内容。

　　一方面，香港地产产权使然。不同于内地，香港的土地产权理论上是终生所有，这也是各大家族早期拿到了地，就能一代一代持续经营，一辈子收租。

　　比如九龙仓的众多物业，海港城、铜锣湾时代广场、会德丰大厦和卡佛大厦等，其地产产权都为罕见的999年。

　　另一方面，香港商业家族观念深远。香港生意做的是家族生意，企业做的是家族企业，历经时间和外部环境的波折，依旧能够从上至下家族延续。

　　总的来说，与内地不同，香港商业，从传统到现代，经历了一个漫长的历程，更是经历了各大家族几代人的传承和经营。

　　去过香港多次的黑天鹅对这里很深刻的感受，在香港，高奢已经渐趋日常化，并且香港是一个不缺奢侈品品牌的城市。

　　奢侈品对有钱人来说，就是日常消费。对有钱的香港人来说，其高奢消费理念更是如此，逛街买个包和买菜一样随性。

　　香港高消费人群多，瑞银与瑞信联合发布的2023年《全球财富报告》显示，香港人均财富和中位数在全球均位列前三，平均每名成年人财富值是551,190美元，中位数是202,410美元。

　　对于国际化的香港，来购买奢侈品的客群多样化，不仅仅是当地富豪、商务人群，还有内地来“买买买”的游客。

　　强大的本土消费能力、培养成型的时尚文化氛围，香港一直是奢侈品牌进入中国市场的首站，也是亚洲甚至全球范围内奢侈品牌最为集中的城市之一。

　　海港城的DIOR一楼门店低矮，面积不大，包括Chanel、Gucci、Celine等很多奢侈品门店都是在通道的拐角处、暗暗的灯光，不仔细留意只会匆匆路过。

　　老龄化在香港已经是不争的事实，联合国发布的《人类发展报告》显示，香港人均预期寿命达85.5岁（女性平均89.6岁），已连续7年蝉联全球最长寿地区榜首。

　　香港与内地不同，并无规定明确的退休年龄，只有官方建议65岁。有句口头禅，叫做“手停口停”，就是说一旦手上停止了工作，家里也就吃不上饭了。

　　和老龄化的发达国家一样，依然在工作的老人随处可见，餐厅服务员、出租车司机、商场保洁等，他们和年轻人一样早出晚归不敢懈怠。

　　现在的香港老人，依旧是麦门信徒，嗦可乐啃鸡翅，同时着装优雅时尚，有着超强的购买力，时髦老奶奶和年轻人一起抢cos theory打折，朋克老爷爷拄着拐杖逛t.o.p。

　　“眼中有人”是香港商业服务创新的魂，残障人士、老年人、儿童母婴在香港购物中心逛街相比内地，会方便得多。

　　超市、商场内部随处可见能供轮椅滑行的缓坡，中环街市内的路线导览图、电梯上刻着密密麻麻的盲文，厕所除了常见的男女厕，有无障碍洗手间。门口的电子板显示，目前每个楼层有多少个马桶空位，解燃眉之急。

　　K11 MUSEA每一层的母婴室布局不一，与众不同的是门口进来的转角处有一些沙发，宝爸可以一同进来，等待妈妈哺乳的时候可以稍作休息，也可以帮忙换尿布。哺乳室的私密性强，开、关门需要手触感应。

　　购物中心从各个纬度做到“友好”，对项目本身是一个亮点，也能够吸引特定人群的关注，提高项目的美誉度，这是购物中心与消费者的双向反哺。

　　现代购物中心建设的基本原则就是聚客能力强，消费者容易到达。香港的购物中心，如何聚集人气？如何将人流引导向各个楼层？

　　同时，借助人行廊道使地铁入口与较高楼层相连，以达到各楼层皆为首层的目的，让人流可以较为均衡的分布，从而提高各楼层租金收益水平。

　　停车场并不是只放在负一层或某一楼层，而是将停车场进行多楼层设置，不仅能够在寸土寸金的地方创造更多停车位，还便于人流引导。

　　从圆方商场的导流图可以看到，主线基本是一个圆，中间开辟出一条支线，而品牌则是分布在动线两侧，不仅能够快速的看到视线内的品牌，而且不会出现阴阳面，造成空间的浪费。

　　购物中心顶楼会打造成强目的地，如K11 MUSEA空中花园，打造成宠物友好区域，同时又开辟了儿童游乐区，能够吸引爱宠人士及家庭客群向高层聚集。

　　又如圆方商场的顶楼打造成美食广场，引进了多家酒吧，周边写字楼的上班族下班后会在此释压。同时，顶楼的电视大屏播放的电视节。